建設工程項目涉及國土、房管、規劃、建設等行業的多個主管部門共同管理，拋除建設單位主觀因素不議，客觀上由于各部門在進行管理的過程中所執行的標準不同、側重點不一、監管目的也不盡相同，因此可能在同一個問題上產生一定的差異性。比如，房屋測繪面積與規劃面積的不一致，就是由于房管部門與規劃主管部門的執行標準不一、測(ce)繪(hui)目的不同等原因所致，這就給工程竣工后的不動產登記工作帶來了困擾。

因此(ci)，需(xu)要厘清(qing)造成此(ci)問(wen)題的原因，依法提出相應對策，以(yi)保障不動產統一登記工作的順利(li)實(shi)施(shi)。

產生(sheng)差(cha)異的原因

圖(tu)紙變更(geng)及(ji)數據采(cai)集所產生(sheng)的差(cha)異(yi)。圖(tu)紙(zhi)變(bian)(bian)更(geng)是房(fang)(fang)屋(wu)規(gui)劃面(mian)(mian)(mian)積(ji)和測(ce)繪面(mian)(mian)(mian)積(ji)出現差異(yi)(yi)的(de)重(zhong)要(yao)原因(yin)(yin)。房(fang)(fang)地產進(jin)行面(mian)(mian)(mian)積(ji)規(gui)劃時主要(yao)通過(guo)施工(gong)圖(tu)紙(zhi)來完成，在確(que)認公用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)及采集數(shu)據方面(mian)(mian)(mian)，均缺乏直觀感受與認識，致使實際操作(zuo)中(zhong)可能(neng)不適用(yong)。此(ci)外，房(fang)(fang)屋(wu)設計較為復雜與多樣，后期大部分數(shu)據均是經(jing)過(guo)現場(chang)實際測(ce)量來完成。房(fang)(fang)屋(wu)建設過(guo)程中(zhong)因(yin)(yin)某些原因(yin)(yin)導致房(fang)(fang)地產開發(fa)商需變(bian)(bian)更(geng)圖(tu)紙(zhi)設計，如(ru)此(ci)便導致實際測(ce)量面(mian)(mian)(mian)積(ji)與設計面(mian)(mian)(mian)積(ji)出現差異(yi)(yi)。

共有共用面積的處理方式(shi)不同(tong)。規劃管理部(bu)(bu)(bu)(bu)門計算(suan)(suan)面(mian)積(ji)(ji)時(shi),不(bu)進行共(gong)(gong)有共(gong)(gong)用(yong)面(mian)積(ji)(ji)的分(fen)(fen)攤計算(suan)(suan),例如商(shang)住(zhu)(zhu)樓,商(shang)業(ye)和住(zhu)(zhu)宅(zhai)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)的規劃面(mian)積(ji)(ji)是(shi)分(fen)(fen)層計算(suan)(suan),共(gong)(gong)有共(gong)(gong)用(yong)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)面(mian)積(ji)(ji)計算(suan)(suan)在(zai)(zai)所在(zai)(zai)層中,不(bu)進行面(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤。在(zai)(zai)房產測繪(hui)時(shi),商(shang)業(ye)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)通往住(zhu)(zhu)宅(zhai)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)的門廳(ting)、電梯、樓梯等共(gong)(gong)有共(gong)(gong)用(yong)面(mian)積(ji)(ji)，需要進行全樓分(fen)(fen)攤計算(suan)(suan)。這種(zhong)情況下,商(shang)業(ye)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)面(mian)積(ji)(ji)會減少,住(zhu)(zhu)宅(zhai)部(bu)(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)面(mian)積(ji)(ji)會增加,造成房產實測建筑面(mian)積(ji)(ji)和規劃面(mian)積(ji)(ji)不(bu)符(fu)。

建筑工程施工和建筑面積計(ji)算存(cun)在誤(wu)差。工程項目存在施(shi)(shi)(shi)工放線(xian)等施(shi)(shi)(shi)工誤差(cha),在房(fang)產建筑面(mian)積測算時存在測量誤差(cha)。由于(yu)種(zhong)種(zhong)原因，比如，有(you)時未完全按照圖紙進行施(shi)(shi)(shi)工、施(shi)(shi)(shi)工中放樣誤差(cha)嚴重(zhong)等，均(jun)可能導致房(fang)屋(wu)規劃面(mian)積和實際測量面(mian)積出現差(cha)異。

面積計算規范的差異。由于房地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)建(jian)(jian)設(she)《建(jian)(jian)設(she)工程規(gui)劃許可證》中建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積測(ce)算標準，依據(ju)的(de)是(shi)(shi)《建(jian)(jian)筑(zhu)工程建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積計算規(gui)范》，該規(gui)范旨在(zai)指導建(jian)(jian)筑(zhu)工程量(liang)的(de)核算等(deng)工作，更側重服務；測(ce)量(liang)機構對房產(chan)(chan)(chan)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積計算標準采用的(de)是(shi)(shi)《房產(chan)(chan)(chan)測(ce)量(liang)規(gui)范》，主要適用于房產(chan)(chan)(chan)產(chan)(chan)(chan)權、產(chan)(chan)(chan)籍管理、房地(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)利用、交(jiao)易、征收稅費等(deng)；這兩個規(gui)范制定目的(de)、適用范圍、制定時間(jian)(jian)、計算規(gui)則不(bu)同,特別是(shi)(shi)在(zai)陽臺、閣樓、地(di)下室(shi)、室(shi)外樓梯、層(ceng)高(gao)2.20米以下部分(fen)等(deng)方面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)，計算面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積的(de)規(gui)則不(bu)一致(zhi),導致(zhi)實測(ce)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積和規(gui)劃面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積之間(jian)(jian)存在(zai)誤差（如(ru)下圖）。

竣工后公用空間變更。為滿足(zu)居民生(sheng)活需要，每(mei)棟建筑內通常會(hui)設定(ding)一定(ding)的公用空(kong)間(jian)，比如消防室(shi)、車庫、倉(cang)庫房、地下室(shi)、公用設備房等公用場所。若這(zhe)些公用空(kong)間(jian)在設計或施工時發生(sheng)變更，進而造成規劃面(mian)積(ji)和(he)實測面(mian)積(ji)產生(sheng)差異。

登記實務中的(de)解決方式

在不動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)實務中，當房產(chan)測繪面積與規劃測繪面積相差較懸殊時，不動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)機構可以(yi)進行嚴(yan)格審(shen)查和實地核查，查明(ming)房屋建造情況是否符合規劃條件。造成(cheng)規劃驗收(shou)合格意見書和房產(chan)測繪報告(gao)上面積不一致的(de)原因。具體分析有以(yi)下兩種情況。

依據不同(tong)的技術規范(fan)造成的差(cha)異。如(ru)封閉(bi)式陽(yang)臺，規劃驗收按一半(ban)計算建筑面(mian)積(ji)(ji)而房產測繪則全部(bu)計算建筑面(mian)積(ji)(ji)所引起的面(mian)積(ji)(ji)差異，可以(yi)由登記機(ji)構進行內部(bu)會商，并(bing)征求(qiu)住建等有關部(bu)門意見后(hou)決(jue)定(ding)。為(wei)了準確反(fan)映該不動產的權利狀況，按照測繪的實際(ji)面(mian)積(ji)(ji)如(ru)實登記，并(bing)在登記簿(bu)上載明測繪與規劃驗收面(mian)積(ji)(ji)不一致(zhi)的情況及其原因。

其他原因引起的面積差(cha)異。可以(yi)按(an)照比例控制及約定俗成(cheng)的(de)方法處(chu)理(li)(li)(li)。《建筑工程規(gui)劃許可證》上的(de)面積(ji)與實測面積(ji)允許誤差(cha)在(zai)3%以(yi)內。不(bu)過這樣處(chu)理(li)(li)(li)的(de)依據并非特別充分，只是源于(yu)商(shang)品房銷售中面積(ji)多(duo)與少的(de)處(chu)理(li)(li)(li)規(gui)定，目的(de)是為(wei)了保證買(mai)賣雙方的(de)合法權益(yi)，而不(bu)是為(wei)了登記。如果誤差(cha)在(zai)3%以(yi)上，多(duo)出(chu)規(gui)劃許可部分的(de)面積(ji)應按(an)違法建筑處(chu)理(li)(li)(li)，但具體情(qing)況仍需要按(an)各地實際(ji)情(qing)況處(chu)理(li)(li)(li)。

對策原則

統一房(fang)屋(wu)面積計算原則，消除差(cha)異。縮小房屋(wu)(wu)實測面(mian)積(ji)和規劃(hua)面(mian)積(ji)的差異最(zui)根本的辦法，就是實施統一(yi)的房屋(wu)(wu)面(mian)積(ji)計(ji)算規則(ze)。因(yin)涉及房屋(wu)(wu)權屬(shu)的認(ren)定、開發商以及房產管理和登(deng)記機構的實際(ji)需求，故房屋(wu)(wu)測繪面(mian)積(ji)須精確至各分(fen)戶(hu)(hu)室。為確保(bao)所有(you)住(zhu)戶(hu)(hu)的合法權益得到保(bao)障(zhang)，房屋(wu)(wu)測繪在面(mian)積(ji)測算精度與分(fen)攤合理性(xing)方面(mian)應更具科學合理性(xing)。

建構(gou)統一(yi)的坐標。為提升(sheng)測(ce)量項目的準(zhun)確性，測(ce)繪(hui)管理單位(wei)要按照相關(guan)規定，依據(ju)統一坐標處理信(xin)息和(he)數據(ju)，從而保證數據(ju)分析和(he)管控效果的最(zui)優(you)化(hua)。

建(jian)立健全測繪地理(li)信息數據庫(ku)。各(ge)地(di)區要結(jie)合實(shi)際(ji)情況(kuang)，完善(shan)地(di)理空間信(xin)息數(shu)據(ju)交換(huan)共(gong)享平臺，從(cong)根本(ben)上完善(shan)多源異構信(xin)息平臺的完整(zheng)性。各(ge)測繪機構在共(gong)享測繪成果(guo)的同時，可以整(zheng)合數(shu)據(ju)到(dao)“云(yun)”平臺，充分發揮互聯網(wang)大數(shu)據(ju)的優(you)勢，實(shi)現數(shu)據(ju)的相互利用(yong)以及數(shu)據(ju)的測繪升(sheng)級，有效減少重復測繪問題。

整合(he)測(ce)繪結果，確(que)保(bao)相關信息和數據分析機制(zhi)貼(tie)合(he)房產交易以及不動產登記需求。結(jie)合(he)工(gong)作要(yao)求(qiu)對具體項(xiang)(xiang)目(mu)予以(yi)判定，尤其是測(ce)繪機(ji)構在(zai)制定采集(ji)規(gui)劃許可(ke)時，也要(yao)對土地的(de)相關(guan)面(mian)積、性(xing)(xing)(xing)質等基礎類(lei)數據予以(yi)重視(shi)。結(jie)合(he)《房(fang)產測(ce)量規(gui)范》等文件(jian)形成(cheng)房(fang)產預測(ce)繪成(cheng)果報告，在(zai)備案管理項(xiang)(xiang)目(mu)落實(shi)后(hou)，整合(he)書面(mian)材料(liao)和(he)電子數據材料(liao)，從根本上完善內容和(he)形式，確保真(zhen)實(shi)性(xing)(xing)(xing)、準確性(xing)(xing)(xing)。

強(qiang)化信息控制機制和完善(shan)措施(shi)。相關部門要對具體的控制措施予以全程監督，尤其是界址測量、要素測量等項目，要從單一化管控結構出發，全面落實不動產測繪機制和相關要求。結合分級標準對具體的測繪單元展開深度分析和判定，發揮測繪項目中監理的作用，也為后續工作的全面開展提供保障。在實現管理目標的同時，真正滿足各方面的相關需求，促進不(bu)動(dong)產測繪工作的全面優化。

不動產統一登記對測繪成果資料提出了新的要求，不僅要滿足房產交易和產權管理的具體細則，還要符合不動產登記的基本條件。為提高操作實效性和完整性，需進一步整合房產面積測繪機制，推動“多測合一”，保障不動產登記工作順利實施。